оренда

Обов’язкова реєстрація права оренди, права користування будівлею, спорудою, їх частинами тощо!

З 1 січня 2013 року оренда житла і нерухомого майна, а саме будь-які речові права на нерухоме майно підлягає державній реєстрації. Правова основа реєстрації договорів оренди нерухомості – ст.4 Закон України “Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (Далі- Закон).

Згідно з ним, майнові права на будь-яке майно, в тому числі оренда житла або іншого нерухомого майна, що знаходиться в Україні, підлягає державній реєстрації.

До майнових прав, які необхідно зареєструвати відносимо також і право оренди, і право користування будівлею, спорудою, їх частинами тощо.

При цьому, враховуючи похідну природу таких прав, їх державна реєстрація можлива тільки після реєстрації права власності на об’єкт оренди. Обов’язковою умовою реєстрації права оренди є наявність запису в реєстрі про право власності на об’єкт оренди.

Згідно п.4. ст. 3 Закону право на нерухоме майно, що виникло до вступу в силу Закону, не підлягає реєстрації за нормами цього Закону, за умови, що воно було зареєстровано згідно з вимогами чинного на той момент законодавства, якщо така реєстрація була передбачена. У тому випадку, якщо реєстрація не була передбачена, право оренди вважається дійсним, його реєстрація не потрібна.

Згідно зі ст.9 Закону, безпосередня реєстрація прав оренди здійснюється або уповноваженим державним реєстратором (реєстратор Укрдержреєстру або реєстраторами структурних підрозділів Мін’юсту, реєстраторів Укрдержреєстру, що виконують такі функції), або нотаріусом як спеціальним суб’єктом державної реєстрації. Реєстрація здійснюється за територіальним принципом, тобто тим реєстратором, який уповноважений здійснювати реєстраційні дії за місцем знаходження об’єкту, право на який реєструється.

оренда

Лише оренда на термін більше 3-х років підлягає державній реєстрації!

Детальний порядок реєстрації прав, а також необхідні документи для цього, регламентований постановою КМУ “Про затвердження порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно”.

За темою:  «Головна заповідь юриста, яка збереже вас від в'язниці і заощадить гроші!»

У зв’язку з ухваленням Закону, істотні зміни були внесені до Цивільного кодексу України (ЦКУ). У контексті даного питання слід згадати зміну принципу державної реєстрації: відтепер державній реєстрації підлягають не угоди (договори), а права, що виникли на їх основі.

Викладена в новій редакції ст.794 ЦКУ: “Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на термін не менше 3-х років підлягає державній реєстрації, згідно із законом”.

Тут слід звернув увагу на те, що Закон не робить виключень, зобов’язуючи реєструвати всі майнові права незалежно від тривалості їх дії. Але ЦКУ в частині регулювання відносин оренди є спеціальним нормативним актом, а значить застосуванню підлягають його положення.

Аналогічні зміни внесені в ЗУ «Про оренду землі»: виключено положення про необхідність реєстрації договорів оренди, а також доповнено нормою про необхідність реєстрації права.

Вважаємо необхідним особливо підкреслити, що в силу обов’язковості реєстрації прав, а також прямої норми п.3 ст.3 Закону, права на майно, які не були зареєстровані, не вважаються такими, що виникли.

Іншими словами – орендар не має права користуватися об’єктом оренди до тих пір, поки його право не буде зареєстровано, незалежно від умов договору оренди і самої його наявності.

оренда

Обов’язковість реєстрації не поширюються на договір оренди житла!

Окремо слід зазначити, що ні Законом про реєстрацію, ні іншим чинним нормативним актом не визначена доля і правовий статус договору оренди, право за яким виникло, але не було зареєстровано.

За темою:  «Качественное юридическое сопровождение бизнеса - какое оно?»

З одного боку, реєстрації підлягають права, які вже виникли, оскільки згідно зі ст.1 Закону, “державна реєстрація прав- офіційне визнання і підтвердження державою факту виникнення прав на нерухоме майно”, згідно з новою редакцією ст. 794 ЦКУ державна реєстрація прав- це «право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі”.

З іншого боку, як уже згадувалося, згідно із Законом, незареєстровані права не вважаються такими, що виникли. Тут бачимо логічне протиріччя, яке потребує негайного законодавчого вирішення.

Проте, на нашу думку, договір оренди нерухомості, право на яке не було зареєстровано, буде у будь-якому разі дійсним, оскільки чинним цивільним законодавством не передбачена така підстава недійсності угоди, як відсутність реєстрації прав, що виникли на її основі.

Крім того, потрібно наголосити, що при реєстрації прав на нерухоме майно ми повинні сплатити державне мито в розмірі 3-х неоподаткованих розмірів доходів громадян. Зараз ця сума становить біля 51 гривні.

Таким чином:

  • З 01.01.2013 р. обов’язковій реєстрації, підлягає право оренди (суборенди) будь-якого нерухомого майна, якщо договором оренди житла передбачено право користування на термін 3 роки і більше;
  • З 01.01.2013 р. обов’язковій реєстрації підлягає право оренди (суборенди) землі незалежно від тривалості права користування;
  • Незареєстроване право не вважається таким, що виникло, і таким чином орендар не має права фактично користуватися нерухомістю до моменту реєстрації права;
  • Право оренди, що виникло або виникло і зареєстроване (якщо реєстрації не потребувало) до вступу в силу Закону, повторній реєстрації не підлягає, а право вважається дійсним.
  • Реєстрація здійснюється в особливому порядку спеціально уповноваженими реєстраторами, у тому числі нотаріусами, як приватними так і державними за місцем знаходження об’єкту нерухомості.
  • Міністерство юстиції України наказом від 13.10.2010 р. № 2500/5 затвердило Методичні рекомендації стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. Згідно з цим нормативним актом норми щодо обов’язковості державної реєстрації такого речового права, як користування (найм, оренда) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, не поширюються на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) житла. Тобто стосуються лише нежилих приміщень. Незважаючи на те, що дані рекомендації вирішили багато питань, але виникає інше: чи можуть такі відносини самостійно регулюватися підзаконним нормативним актом, який до того ж, суперечить закону щодо обов’язковості реєстрації прав на будь-яке нерухоме майно? Питання залишається відкритим.
За темою:  «5 причин, зачем нужна бесплатная юридическая консультация!»

Щодо обов’язкової реєстрації оренди житла, дивіться на відео: