Предварительный договор купли-продажи

“Предварительный договор купли-продажи квартиры изначально потенциально небезопасен”

Предварительный договор купли-продажи квартиры или другой недвижимости является ненадежным способом защиты прав покупателя, поскольку несет в себе очень много рисков.

Предварительный договор купли-продажи квартиры изначально потенциально небезопасен.

Риски потерять средства при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости являются значительно большими, чем такие риски при заключении договоров относительно участия в фонде финансирования строительства или при заключении договоров о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

Риски договора с застройщиком

1. Риск изменения объекта договора купли-продажи

По предварительному договору стороны обязываются в будущем, заключить и должным образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (так называемый – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенных предварительным договором.

В предварительном договоре указываются характеристики квартиры, относительно которой должен быть заключен основной договор. В частности, указывается номер дома, номер квартиры и ее площадь.

Риск для застройщика заключается в том, что после строительства дома – квартиры с таким номером или площадью может не оказаться в данном доме, могут измениться и другие характеристики квартиры. В таком случае, доказывать, какую именно квартиру Вы собирались приобрести нужно будет именно Вам.

2. Риск заключения нескольких предварительных договоров на одну квартиру

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры в действительности недвижимости еще не существует, потому она не является предметом договора. Предметом договора являются лишь намерения сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Таким юридическим моментом могут воспользоваться недобросовестные продавцы и заключить несколько предварительных договоров на одну и ту же квартиру.

3. Риск залога объекта незавершенного строительства (квартиры) в банковскую ипотеку

В случае недостаточности средств на строительство дома, застройщики не редко получают кредиты и передают имущественные права на квартиры в составе объекта незавершенного строительства в ипотеку под обеспечение банковского кредита. Если такие имущественные права будут переданы в ипотеку, то помочь получить Вашу квартиру сможет лишь суд.

За темою:  «Реєстрація громадської організації - спосіб ухилення від сплати податків?»

Следовательно, в критической ситуации покупатель квартиры может остаться один на один со своими проблемами, без защиты закона и возможности влияния на ситуацию. Единственное, на что ему можно будет надеяться, – это добросовестность застройщика.

4. Риск плохих условий предварительного договора купли недвижимости

Условия предварительного договора, как показывает практика, не защищают права потенциального покупателя. Например, средства, которые покупатель фактически платит за квартиру называются “обеспечительным платежом”. Обеспечительный платеж по условиям договора, это денежные средства, которые подтверждают желание покупателя в дальнейшем приобрести квартиру. То есть, согласно договора, это не есть средства оплаченные за квартиру, поскольку она еще не имеется в наличии.

[stextbox id=”warning”]Чтобы минимизировать риски, подписывать предварительный договор купли-продажи недвижимости, следует после внимательного изучения его условий и консультации юриста, в ином случае остается надеяться лишь на порядочность продавца.[/stextbox]

Большую половину квартир на рынке недвижимости составляют квартиры, которые продаются не застройщиком, а владельцем, следовательно и соглашений относительно купли-продажи квартир на вторичном рынке заключается больше.

В таком случае объект недвижимости уже введен в эксплуатацию и зарегистрирован в государственном реестре вещественных прав. Казалась бы, что рисков при покупке такой квартиры путем заключения предварительного договора купли-продажи должно бы быть меньше, однако, риски остаются и они существенны.

Риски договора с владельцем

предварительный договор купли-продажи1. Риск замены объекта договора

При заключении предварительного договора Вы вносите аванс продавцу, когда же приходит срок заключать основной договор, то выясняется, что при заключении предварительного договора продавцом подан старый техпаспорт или в квартире осуществлена перепланировка, в результате чего, технические характеристики квартиры, относительно которой должен быть заключен основной договор, – не отвечают характеристикам, которые были указаны в предварительном договоре.

2. Риск продажи одной квартиры нескольким лицам подряд

Продавец заключает предварительные договоры с несколькими лицами подряд, получает задатки и исчезает. Когда приходит время покупать квартиру, выясняется, что квартира уже продана другому лицу.

За темою:  «Цивільно-правовий договір VS трудовий договір - де підвох?»
3. Риск наличия в квартире прописанных несовершеннолетних

Продать квартиру без согласия опекунского совета, если в ней прописаны несовершеннолетние лица – невозможно. При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, лицо не подает информацию о прописанных там несовершеннолетних детях, а когда приходит время заключать основной договор, возникают проблемы с разрешением опекунского совета, которое получить не просто.

4. Риск наличия ареста на объект недвижимости

Во время купли-продажи квартиры выясняется, что на квартиру наложен арест. О наличии ареста на квартиру продавец в действительности может и не знать. Это выясняется непосредственно у нотариуса при заключении соглашения купли-продажи.

Форма предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры

“Любой договор купли-продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации”

В какой же форме  должен быть оставлен предварительный договор и нужно ли его нотариальное удостоверение?

В соответствии со ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 640 Гражданского Кодекса Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, является заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации – с момента государственной регистрации.

В соответствии со ст. 220 ГК Украины в случае несоблюдения сторонами требования о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. Если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, который подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение не требуется.

За темою:  «Як Шотландія попри референдум Brexit може залишитися в ЄС?»

Однако правила ст. 220 ГКУ не распространяются на договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку согласно ст. 640 Гражданского Кодекса Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, является заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с содержанием ст. 635 ГК Украины предварительным являются договор, стороны которого обязываются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предыдущим договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена – в письменной форме.

[stextbox id=”info”]Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением![/stextbox]

Стоит еще раз отметить, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (недвижимости) на вторичном рынке ( у собственника) следует осуществлять в исключительных случаях и только после юридической консультации у опытных юристов.

Скачать (DOCX, 18KB)

Про особенности предварительного договора купли-продажи квартиры на видео: